SATI É CUSTO DA INCORPORADORA

Comprou imóvel na planta e não recebeu? Pode ser indenizado

Construtoras que descumprem o prazo de entrega de imóveis vendidos na planta estão sendo condenadas pela Justiça a indenizar compradores não só por prejuízos materiais: por danos morais, também.

No dia 15, o juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Santos, Frederico dos Santos Messias, julgou procedente o pedido de condenação de uma construtora que entregou um apartamento, no Embaré, após o prazo máximo previsto legalmente – até 180 dias para a entrega das chaves.

Além dos danos materiais, calculados em R$ 19 mil por ressarcimento de gastos com aluguel provisório, o juiz fixou que o consumidor lesado seja indenizado em 33% do valor do imóvel por danos morais.

Na decisão, o magistrado alega a frustração da expectativa gerada pelo descumprimento do prazo, o desgaste emocional pela incerteza quanto ao retorno do investimento e a clara possibilidade de perda do capital investido.

“Este nosso cliente deveria ter recebido o imóvel em 31 de dezembro de 2009. Porém, a construtora ultrapassou em mais de um ano o limite legal, que expirava em 30 de junho de 2010. O apartamento só foi entregue em 27 de agosto de 2011”, diz o advogado Octávio Borba de Vasconcelos Neto.

Juízes consideram que a demora na entrega de um imóvel gera prejuízo e frustração para o comprador

O advogado também destaca que juízes já estão proferindo sentenças que indenizam até o(a) cônjuge do autor da ação. Sentenças por danos materiais são mais comuns devido à maior facilidade de calcular o prejuízo. Mas “juízes estão ressarcindo consumidores lesados também pelo aspecto moral, cujo dano é imensurável”.

Pesadelo

O presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), Marco Aurélio Luz, ressalta que a punição de construtoras imobiliárias que desrespeitam o prazo de entrega do imóvel deve ser exemplar.

“Além de causar prejuízo financeiro, porque muitos consumidores têm de alugar um local para morar enquanto o bem não é entregue, o atraso na entrega das chaves de um apartamento provoca aborrecimento e frustração incalculáveis. Afinal, a compra da casa própria é um sonho que, neste caso, vira pesadelo”, frisa Luz.

SATI

O Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (Sati) é outro alvo de ações na Justiça. Trata-se de uma taxa de 0,88% sobre o preço do imóvel, cobrada pelas construtoras, a fim de pagar os advogados da empresa por ter redigido o contrato de compra e venda e prestar outros serviços advocatícios.

“Esse custo não pode ser repassado ao consumidor. Pelo fato de o setor utilizar contratos de adesão, em alguns casos o comprador é submetido a cláusulas leoninas”, explica o advogado Murilo Lima.

Ele destaca o aspecto da ilegalidade da venda casada. “O Código de Defesa do Consumidor proíbe esta prática. Muitas construtoras condicionam a venda do imóvel ao pagamento da Sati, o que é abusivo e arbitrário”, frisa Lima.

O advogado informa que o mesmo ocorre em relação à cobrança da comissão de corretagem. “Já defendemos consumidores que tiveram de pagar pelos serviços do corretor de imóveis contratado pela construtora. Isso também é totalmente ilegal. Quem contrata um serviço é o responsável pelo seu pagamento”, finaliza.

Somente neste ano, os advogados Murilo Lima e Octávio Borba de Vasconcelos Neto já encaminharam à Justiça mais de 40 ações por irregularidades nos contratos imobiliários e atraso na entrega de imóveis vendidos na planta.

Mais consumidores estão reclamando

De acordo com a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), o número de queixas de imóveis entregues além do prazo máximo estipulado em lei (180 dias) cresceu 21,7% na Baixada Santista.

O balanço compara o primeiro semestre de 2011 com o mesmo período deste ano. Das 297 reclamações registradas de janeiro a junho, 31% foram computadas em Santos, 28% em Praia Grande, 25% em Guarujá, 12% em São Vicente e 4% nas demais cidades.

A Amspa também constata crescimento de 15,3% no número de queixas feitas à Justiça. Nos primeiros seis meses de 2011, o órgão formulou 72 ações judiciais. No primeiro semestre deste ano, o total de ações aumentou para 83.

“Quem decidir comprar um imóvel na planta deve se certificar do histórico da construtora e da incorporadora do empreendimento. Esse é um procedimento simples que pode evitar dor de cabeça no futuro”, orienta o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz.

O órgão mantém em seu site (www.amspa.com.br) uma cartilha destinada ao comprador de imóveis na planta. “É um instrumento que reúne as dúvidas mais comuns do consumidor”, afirma Luz.

Ele também salienta que o prazo de até 180 dias previsto em lei só pode ser usado em casos especiais. “Na verdade, as construtoras têm até 30 dias para entregar as chaves depois do prazo previsto. O período de 180 dias só pode usado por motivos de força maior, como catástrofes naturais”.

Secovi

O diretor regional do Sindicato da Habitação (Secovi) na Baixada Santista, Renato Monteiro, garante que as construtoras estabelecidas na região não descumpriram os prazos de entrega das unidades habitacionais determinados pela legislação vigente. “As empresas que tiveram este problema se perderam na execução da obra”.

Segundo ele, o Secovi também orienta os compradores de imóveis na planta a realizar uma “profunda e vasta pesquisa sobre a trajetória da construtora e da incorporadora responsáveis pela obra”.

COFECI AGORA NO CONTROLE DOS LANÇAMENTOS

Nova Resolução do COFECI que trata dos direitos e deveres dos corretores de imóveis nos lançamentos imobiliários

Essa Resolução é muito importante para os corretores de imóveis, pois o responsável pelo empreendimento deve garantir ao corretor de imóveis no exercício da atividade profissional condições adequadas de trabalho.

 Foi publicada no D.O.U. de 02/07/12, Seção 1, pág. 162) uma nova resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI N° 1.256/2012 que Torna obrigatório o arquivamento no CRECI de documentos referentes a lançamentos imobiliários e respectivas incorporações e dá outras providências.
Outro ponto interessante é o que trata dos honorários

CONSIDERANDO que é obrigação do Corretor de Imóveis, pessoa natural ou jurídica, respeitar a tabela mínima de honorários homologada por seu respectivo Regional (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

Art. 1º - Cópias do contrato de prestação de serviços para venda de imóveis integrantes de lançamentos imobiliários e dos atos constitutivos da respectiva incorporação devidamente registrada no Cartório de Registro Imobiliário competente deverão ser arquivados no Regional antes da data de início das operações de venda ou de cadastramento de interessados.

Art. 2º - Nos contratos a que se refere o artigo 1º os profissionais e empresas inscritos no Regional terão de obedecer à tabela de honorários mínimos homologada pelo Regional.

Parágrafo Único - Dos honorários a que se refere este artigo não poderão ser deduzidos valores para compensação de premiações por produtividade, taxas de gerenciamento, de coordenação ou qualquer outro tipo de desconto, seja a que título for.

Art. 3º - É vedado aos inscritos no Regional cobrarem de seus clientes, para si ou para terceiros, qualquer taxa a título de assessoria administrativa, jurídica ou outra, assim como devem denunciar ao Regional a cobrança de tais taxas quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus prepostos.

E o mais importante

Art. 4º - Os plantões de vendas instalados junto a empreendimentos prontos ou em construção deverão oferecer condições mínimas de utilização, de modo a preservar a dignidade humana de seus usuários (Corretores e clientes), tais como aeração, instalações sanitárias, mobiliário, equipamento e pessoal especializado que garantam o mínimo aceitável de higiene, conforto e segurança.

O corretor de imóveis não pode ser usado como panfleteiro com isso acredito que assim as empresas vão pensar antes de encher os plantões de estagiários.

Art. 5º - Aos Corretores de Imóveis é vedado realizarem trabalho de panfletagem de material impessoal.

PARA O PRÉ SAL

  Porto e pré-sal impulsionam mercado corporativo em Santos

junho de 2012 / Agência responsável: Allameda.com

Projeto Ed. Oceanic Santos

Desde o ano passado, investimentos públicos na ampliação e modernização do Porto de Santos e a febril expectativa em torno da exploração do petróleo no pré-sal vêm alavancando um expressivo crescimento econômico na cidade de Santos. De olho no mercado imobiliário, a Harte Realty e a Oásis estão construindo o Edifício Oceanic Santos, cuja locação e administração ficarão a cargo da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle.

O empreendimento, com mais de 16 mil metros quadrados de área construída, contará com 8,5 mil metros quadrados de área locável. O local, no bairro José Menino, é nobre, de fácil acesso, e fica próximo a uma escultura criada pela renomada artista plástica Tomie Ohtake, em homenagem à imigração japonesa, que se tornou referência na cidade. O plano de locação prevê que os andares, com áreas entre 517 e 739 metros quadrados, sejam ocupados por, no máximo, duas a três empresas. O valor estimado de locação é de R$ 92 o metro quadrado, o que é considerado um valor muito competitivo pelo produto que será entregue.

Pele de vidro e infraestrutura diferenciada

Além da localização privilegiada na avenida Presidente Wilson, com vista para o mar, o prédio será entregue com excelente infraestrutura técnica, incluindo piso elevado, ar-condicionado, forro modular com luminárias, gerador para áreas comuns e privativas, cinco elevadores e 170 vagas na garagem.

São diferenciais expressivos para o mercado de locação corporativa de Santos, mas eles não param por aí. O edifício terá pele de vidro, o que dará mais destaque ao empreendimento de 16 andares, cuja obra será concluída em dezembro de 2012. “A ideia é que o Oceanic Santos atraia grandes companhias de óleo e gás, energia, comércio exterior, transporte marítimo e do setor financeiro. Até hoje não há em Santos um empreendimento corporativo desse nível e com essa estrutura técnica para locação”, revela Paulo Casoni, Gerente de Locação da Jones Lang LaSalle.

Use a melhor arma para fechar negócios

             A objeção pode ser a arma mais poderosa de fechar negócios

Quando um cliente apresenta objeções na compra, não entre em pânico, pois ele está apenas procurando por mais informações. Aproveite a oportunidade para escutar, ele irá dizer exatamente o que quer e o que precisa. Responda as questões levantadas com afirmações e não indagações. Se você conseguir demonstrar que é capaz de suprir as necessidades de seu cliente, com certeza será capaz de fechar a venda.

É natural respondermos a objeções de forma defensiva. No entanto, em se tratando de vendas, as objeções devem ser respondidas de forma clara e objetiva. É através da resposta aos questionamentos que criamos oportunidades para seguirmos rumo ao fechamento do negócio.
Mas, é possível preparar-se para esses questionamentos? Sim, um bom vendedor deve, sempre, estar preparado para ser questionado e pronto para responder às expectativas de seu cliente. Antes de uma visita, prepare-se analisando questões simples mais que podem ser a chave para o sucesso da negociação:
1. Qual é a necessidade do cliente, o que ele realmente presica?
2. Tenho o produto que atende suas expectativas?
3. Qual a capacidade financeira desse cliente?
4. Mais alguém influencia na decisão?
5. A motivação e o desejo são suficientes para fechar o negócio?
6. Existem outros pontos que influenciam na negociação?


Essas e outras perguntas o ajudarão a levantar os pontos que podem levar ao sucesso ou não da sua negociação. Saber o perfil do cliente, suas expectativas, selecionar o produto ideal ajudam a determinar se vale a pena seguir a diante, ou sair para começar tudo de novo com um novo cliente.


Quanto mais inseguro e indeciso o cliente, maiores as objeções. Leve em consideração que, por exemplo, algumas pessoas são menos otimistas e outras mais cautelosas. Pessoas com este tipo de personalidades tendem a apresentar mais objeções. Para então transformar a objeção em pontos de venda, lembre-se sempre da teoria dos dois Cs, Comunicação e Confiança. Todo vendedor deve avaliar as suas habilidades de comunicação verbal, vocal e visual. Comunicação verbal são as palavras e frases utilizadas para se comunicar com o cliente, por tanto cautela na escolha das palavras. Mas palavras contam apenas 7% de nossa comunicação, assim mais importante do que verbalizar, é  vocalizar.


Vocalização é o tom e o tempo que você verbaliza e representa 38% da nossa comunicação. Já o visual conta com 55% da comunicação. O que o seu cliente vê quando você está falando. A sua linguagem corporal transmite o valor do seu serviço. Se você está confiante, você vai transmitir confiabilidade aos seus cliente.


Quando a sua confiança cresce, a sua competência cresce junto. Se o seu cliente percebe que você está preparado para enfrentar objeções, as mesmas tendem a diminuir. Antecipe as necessidades de seus clientes, prepare-se para ouvir. Assim você pode direcionar a sua venda e responder as objeções antes mesmo delas surgirem.